天河新盘执信花园？

哇塞，我第一眼看到这个名字，觉得起这案名的人，太有才了。

【资料图】

对于一个新冒出的楼盘，我们都很难以名知地，但这个新盘， 联投广州执信花园 却具备了这个超能力，想不知道她在哪都难。

是的，就在执信中学天河校区旁边，即去年以 38992元/㎡ 的楼面地价，出让的 天河沥青搅拌厂地块 ，珠江花城的好邻居。

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关于这个案名，我开始第一反应，其名气得太牛了。第二反应是：会不会违规啊？

于是我特意把去年4月份通过的 《广州市地名管理规定》 找了出来，里面明确有8种情形，不能用作地名。

首先是一般不用人名，但这执信两个字，既是人名，又是校名，当然校名其实也就是缘由人名，只不过现在校名比人名还有名了！

所以如果是单指朱执信先生的人名，那是不行的，但能不能用校名命名呢？

我翻了一圈，还真没找着说不能用校名，只提出不得用企业字号、商标、产品，命名公共设施。

另外不能用生僻字，比如某某峯啊，是违规的！

不能用舶来词汇，罗马花园，智慧park,这些也是不行。

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盘具体在哪，施工进度如何？

说来巧了，前两天，刚带着小飞机去拍了一下，发现其已经开工，几台工程机械正在施工。

看了这位置，我才明白人家为啥要叫执信花园，这还真是：

妥妥执信后花园啊！

不过，看现场，工程进度不算快，还在三通一平，清理施工场地。

下面这台，是旋挖机，估计是基坑桩，打完好挖基坑出土吧。

这个进度，比12月拿地的 保利中铁物流园地块 慢了不少。今天听说保利五一假期开放售楼部，4月份就可能开卖。但联投广州执信花园估计要慢上三四个月。

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做什么产品，卖什么户型？

今天，联投广州执信花园的效果图和户型图都出来了。其主打 108-180㎡三至四房，还有少量200㎡以上复式户型 。

这面积，妥妥 改善豪宅范围 啊。

户型分布面积如下：

楼型看，以品字型和类蝶型为主，还有两栋一字型板楼，这二者应该价差不会太小。

户型看，都还不错，先看塔楼的三个户型：

108方户型 ， 3+1房 ，客厅旁可以隔一个小书房，流行的LDKB，把书房和厨房都打开，进去看样板房一定会觉得厅宽。

128方四房户型 ， 南北通透 ，大方厅，还有手枪型大阳台，户型很好哦！

140方四房户型， 是128方户型的升级版，大同小异，主要区别是多一个北阳台，主套有L型飘窗。

这户型，真流口水！

165㎡和180㎡户型，是板楼的户型。这就不用多说了，一字板楼，是舒适度最高的楼型了。

果然按这户型，南北双阳台，厅大房大，主卧环幕飘窗，得房率肯定高！

一定要挑挑刺的话，就是公卫开门对向客厅，这算小毛病。

对比珠江花城，产品结构有差异，没有直接冲突竞争。

珠花主打中小户型，将学位价值发挥到最大。竞争虽有，但不会是你死我活的那种

相对而言，执信花园的户型定位，适合有改善客户。

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说完最新爆料和进度，回头看下 地块基础信息 。

沥青搅拌厂地块，分为地块一、地块二，总计容建面 约8.2万㎡ ， 容积率为2.7，总价约32亿 。

按照出让条件，需配建一所6班幼儿园、一所托儿所、肉菜市场等。

没有要求配建小学，那么项目对口学校也存在均和小学的可能性，但珠花业主表示，哼，我们业主还不够用呢！所以这个是变数的。

项目背靠执信中学天河校区，也位于吉山更新片区范围内，天河智谷片区东侧，严格来说不属于天河智谷了。

另外，地块周南临天河儿童公园，自然环境相当不错。而且，其距离珠吉路仅有100多米。

相对珠花来说，要好一点。但也好不了多少，算是难兄难弟。

但是，都没有地铁，最近的地铁站6公里之外。

总体上，项目所在区域属于天河边边角角，除了近天河执信，其他方面诸如城市面貌、交通、商业配套都存在短板，基本只有吉山旧改可以指望。但是吉山旧改谈何容易。

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项目的吹风价，也出来了， 7-8万元/㎡ 。

这个吹风价吧，有点儿高。但吹风价嘛，不奇怪。毕竟，楼面价都有38992元/㎡。

定价需要的因素除了成本，还有市场，即周边楼盘，一手和二手。

目前，距离地块最近的一手项目为 珠江花城 ，在售主力产品为建面约117㎡-140㎡四至五房， 均价6.3万/㎡ 。

略远一点的有 保利天汇 ，目前主推136-142㎡四房， 均价6.7万/㎡ 。

周边二手，都集中于牛奶厂板块。目前， 牛奶厂二手成交价多数都在8万/㎡以上。

一般来说，楼面价的1.5倍足以保本，2倍于楼面价则有不菲的利润。

楼面价的1.5倍就是58488元/㎡，2倍就是77984元/㎡。

所以， 就算吹风价在7-8万，实际开盘时，应该用不了这么高。